O IGP-M, índice de inflação mais conhecido por ser o padrão usado para reajuste nos contratos de aluguel, não para de renovar os sustos. Em novembro, subiu 3,28%, percentual superior ao registrado em outubro (de 3,23%). De janeiro a novembro, o avanço foi de 21,97% e, no acumulado em 12 meses, a alta foi de 24,52%, de acordo com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), a responsável pelo indicador.
A escalada atual é puxada em grande parte pela disparada do dólar no ano, que pressionou o preço de produtos que têm bastante peso no índice, como minério de ferro, soja e milho.
E será por causa do milho, da soja e do minério de ferro que quem tem aluguel para fazer aniversário poderá ver um reajuste desse tamanho na conta, seja no imóvel residencial ou no comercial.
O IGP-M é o índice mais usado para fazer os reajustes anuais dos aluguéis e também de diversos outros tipos de contratos, como academias, mensalidades de escolas e serviços às empresas.
A variação em 12 meses registrada agora é a maior desde 2003, e isto em um momento em que a renda e o emprego vivem um de seus piores anos. Isso significa que, mais do que nunca, é hora de tentar negociar os aumentos.
Muitos especialistas até já questionam o uso do IGP-M como padrão para os contratos, já que ele pode descolar com alguma frequência da realidade de renda do país. A indicação é que os inquilinos discutam outros indicadores para indexar seus reajustes em novos contratos, como o IPCA ou o INPC, que são os mais usados nos reajustes salariais.
“O IGP-M nunca foi adequado para nenhum tipo de aluguel, ele não foi construído para isso e nunca foi política da FGV recomendá-lo”, disse um dos responsáveis pelo cálculo do IGP-M na FGV, o economista André Braz.
Qualquer indicador de preços pode ser usado como referência para indexar os reajustes, mas, como é o mais antigo, o IGP-M acabou virando a convenção.
Proprietário reajusta se quiser
O advogado Marcelo Tapai, sócio da Tapai Advogados e especializado em direito imobiliário, lembra que os proprietários não têm obrigação nenhuma de flexibilizar o aumento, já que ele é previsto em contrato. A discrepância atual do IGP-M e a situação econômica, porém, estão a favor do diálogo nesse momento.
“O que está no contrato sempre prevalece e o proprietário pode exigir o reajuste”, disse Tapai. “Mas o risco de ele não flexibilizar e ficar sem o inquilino é grande; porque há outras opções mais baratas no mercado e o morador vai embora.”
O resultado é um custo que pode sair mais caro do que o desconto. “O imóvel parado tem despesas que já geram prejuízo [como condomínio e IPTU], e, para realugar, o proprietário vai acabar tendo que oferecer um preço mais barato do que se ficasse com o mesmo inquilino”, acrescenta Tapai.
Mostre outros imóveis e fale com antecedência
Tapai deu algumas dicas de como fazer esse diálogo pela renegociação do reajuste e de cuidados burocráticos com os quais ter atenção.
Uma delas é abrir o diálogo com antecedência. “É importante que o inquilino procure o proprietário com antecedência, até para ter condição de uma negociação boa e para que nenhuma das partes seja pega de surpresa”, disse.
Ter em mãos anúncios de outros imóveis parecidos e na mesma região, para usar como parâmetro de valor na negociação, também ajuda.
Coloque o novo combinado no papel
Como cuidado extra, Tapai recomenda formalizar por escrito o novo acordo sobre o reajuste deste ano, caso o proprietário aceite não aplicar o IGP-M.
Isso pode ser feito por um aditamento de contrato. Na prática, é um novo contrato que deve ser assinado pelas duas partes e que detalha as alterações feitas sobre o contrato original, o do aluguel em si.
“Como o contrato original está vigente, o proprietário pode daqui um ano resolver cobrar todo o reajuste que ficou para trás por esse ano que aceitou não reajustar”, diz.
Os contratos de aluguel podem e costumam ter durações mais longas do que um ano, mas com reajustes a cada 12 meses.
As regras para esse reajuste já devem ser definidas no contrato e, pela Lei do Inquilinato, que regulamenta as locações de imóveis no país, podem usar qualquer indexador decidido de comum acordo entre as duas partes. A única restrição é que os reajustes não sejam atrelados ao dólar e nem ao salário mínimo.
